2月25日，上海市住建委、市房管局等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下称“新七条”），推出涵盖调减住房限购、优化公积金贷款、完善个人房产税等三方面的七条政策。此次新政进一步放宽购房准入门槛、优化信贷支持，被业内视为激活上海楼市活力的重要举措。
新政落地后，上海楼市是否迎来即时热度？购房者咨询量增加了吗？卖房者心理预期有何变化？中介从业者如何看待市场走势？
当日，澎湃新闻记者采访发现，新政发布后，中介门店咨询量较此前明显攀升，主要集中在持居住证购房的具体要求、公积金贷款额度调整，还有咨询者核算调整后的首付、月供。
有中介表示，两类群体的咨询最为集中、意愿也相对突出：一类是在上海持有5年居住证但无社保的灵活就业者，另一类是社保缴纳年限接近新政要求、盼着提前“上车”的非沪籍年轻人。二手房方面，有房东借着新政“东风”重新启动挂牌计划。
2月25日下午，上海楼市“新七条”政策发布后，位于上海嘉定区南翔镇的大华星屿楼盘迎来客户。本文图片均为澎湃新闻记者 陈斯斯 摄
房产中介：两类群体的咨询最为集中、意愿也相对突出
“新七条”调减了住房限购政策：一是缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限；二是符合条件非沪籍居民可在外环内增购1套住房；三是符合条件的持《上海市居住证》群体可在本市购买住房。
按照新政，非沪籍居民自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购1套住房；连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购2套住房。持《上海市居住证》满5年及以上的，在全市范围内限购1套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。
采访中，有房产中介认为，满5年居住证可作为购房准入资质、社保个税缴纳年限调整，是针对性吸引购房的关键举措。
新政出台当日，不少中介第一时间梳理政策细节，对接存量客户。“政策一出来，我们先第一时间核对了各项细则，尤其是居住证购房和社保调整的规定，再针对性联系手里的客户。”安宜房产门店店长袁曦向记者表示。他认为，新政旨在吸引外来人口留在上海、激活市场活力，“政策进一步放开限购，降低了外来人口的购房门槛，尤其是那些在上海工作多年、有积蓄但没社保的灵活就业人群，比如家政、外卖从业者，他们是重点群体之一。”
袁曦介绍，新政官宣当天，门店确实收到了一些咨询，主要集中在持居住证购房的具体要求、公积金贷款额度调整等方面。“有一些老客户，之前因为没社保没资格买房，现在来问居住证满5年怎么申请购房，还有人咨询公积金贷款额度提高后，月供能省多少。”但他也坦言，咨询量虽有回暖，但具体的成交量要等后续数据才能体现，“很多人还是在观望，一方面这部分人群对价格敏感，另一方面，灵活就业人群的收入不稳定，银行按揭审批难度大，就算有了购房资格，还要看贷款的审批进度。”
与袁曦的感受一致，我爱我家门店徐姓店长同样感受到了新政带来的市场暖意。他表示，新政发布后，门店咨询量较此前明显攀升，“理性回暖、热度渐起”的态势十分明显。“政策一出台，朋友圈、客户群就被刷屏了，我们根本没时间闲着，一边忙着转发政策细则、解读重点，一边接听客户咨询电话、回复消息，比平时忙碌了不少。”
该徐姓店长直言，经过多次政策调整，市场和购房者虽仍保持理性，但对利好政策的响应更为积极，现在的购房者，尤其是有过置换经历的，更懂得把握政策窗口期。纯刚需的年轻人，在政策放宽的加持下，购房意愿明显提升，不少人主动咨询房源、核算首付，“咨询热潮中，两类群体的咨询最为集中、意愿也相对突出：一类是在上海持有5年居住证但无社保的灵活就业者，另一类是社保缴纳年限接近新政要求、盼着提前‘上车’的外省市年轻人。”
来自浦东新区联洋板块的一家房地产中介孙政告诉记者，目前上海房价整体止跌回稳，“房住不炒”的基调也决定了房价不会出现大幅波动，但区域分化会明显，供给稀缺的板块，价格韧性更强，房价会率先企稳。
“从去年下半年开始，我们很明显能感受到，大家买房子周期正在拉长，平均要半年，有些甚至需要观望一年以上，新政策出台会增加购买意愿，网签量预计短期内会出现明显增长。”孙政说。
卖房者心态趋积极：借新政东风，重新挂牌
“新七条”出台当天，市场反响如何？
2月25日下午4点多，非沪籍人士张先生和朋友相约来到位于上海市嘉定区南翔镇的大华星屿楼盘。“我的目标就是要买个新楼盘，新政策发布后，住房公积金贷款额度提高了，对我购买首套房带来利好，我就跟着朋友来看看。”张先生告诉澎湃新闻记者，他的预算在500万-600万，2025年已经看了近一年的房子，一直处于观望状态，新政发布后，购买首套住房，个人公积金最高贷款额度可达120万元，“对我来说，公积金贷款额度提升了，首付压力可以减少一些。”
大华星屿楼盘销售处工作人员告诉记者，该楼盘于2026年1月下旬首次开盘，2月26日将开启二批次认购，“新政发布后，整体政策带来的效应预估将在这个周末更为明显。”
二手房市场也呈现出积极变化，房东心态中多了几分积极预期，不少房东借着新政“东风”重新启动挂牌计划。澎湃新闻记者在中介门店采访时，恰好遇到了前来重新挂牌的卖房者王女士。
王女士告诉记者，此次挂牌是为了置换一套电梯房，“这套房子去年挂牌后又下架了，现在新政出台，我特地过来重新挂上。”王女士坦言，自己对政策本身的准入门槛调整并不十分关注，更在意能否顺利卖出房产完成置换，“房价有涨有跌都正常，我卖房是为了换房，这边卖得高一点，那边买得也会高一点，只要大家热情上来，我这套能快点售出就好。”
多位中介表示，新政落地后，像王女士这样重新挂牌、主动咨询卖房事宜的房东有所增多，房源挂牌量虽未出现大幅激增，但市场活跃度已较此前提升。“有的房东觉得政策利好，计划适当调整挂牌价。有的着急卖房置换的，也打算借着这波市场暖意尽快出手。还有一部分房东虽仍持观望态度，但也主动关注市场动态。” 徐姓店长表示。
2月25日下午，上海楼市“新七条”政策发布后，位于上海嘉定区南翔镇的大华星屿楼盘迎来客户。
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